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擎天柱讲堂 ▎“阴阳合同”偷税？代价惨重、得不偿失！

发布时间：2020-02-19 作者：殷善鹏

是指合同当事人就同一事项订立两份以上对内对外内容不同的合同，一般对内的合同是真实意思表示，而对外的合同存在虚假内容。

1案情简介

2010年5月

经A公司居间介绍，赵某将其所有的S市房屋出售给韩某，成交价格2300万元。

赵某与A公司签订《佣金确认书》，注明：“本次成交出售方所有税费包含佣金不超过人民币100万元整，其中包含差额营业税88万元、中介佣金11万元等，多出部分由买受方和中介方承担。”

买受方未在《佣金确认书》上签字。

2010年5月23日

赵某将包干代缴税款和好处费65万元的50%，即32.5万元按约转账至A公司会计杨某账户。

2010年5月28日
A公司工作人员王某持谎称成交价为700万元的房地产买卖合同及委托书等伪造的材料进行纳税申报，核定营业税10735.70元、附加税9622元，并于当日缴纳。

2010年5月29日

赵某在S市房地产登记申请书上签名，申请办理房地产转移登记，并在当日将剩余32.5万元转至A公司杨某个人账户，次日支付A公司佣金11万元。

2010年7月8日

杨某等人将完税凭证交给赵某，赵某再次向A公司工作人员唐某给付10万元代缴税款、好处费，并由唐某出具收据。同日，王某出具承诺书，言明“赵某将位于S市别墅相关交易程序交予本人办理，税费65万元(陆拾伍万元整)，产生的一切纠纷和法律责任由本人承担。

2012年3月5日

S市P区人民检察院将偷逃税线索移送S市P区税务局，S市P区税务局稽查局于4月24日立案，实施检查。

2014年9月24日

S市P区税务局稽查局作出税务处理决定，对赵某补征营业税、个人所得税等共计1701708.09元，加收滞纳金574710.95元。同日P区税务局做出税务行政处罚决定，对赵某处以罚款82811.76元。

2014年12月3日

赵某缴纳上述款项后不服，提出行政诉讼。

人民法院经审理认定：赵某系明知采取伪造、变造等方式做低房价，进行虚假纳税申报，以达到偷税目的；赵某实际给付杨某等人75万元中好处费多少，并不影响认定赵某存在偷税的主观故意；P区税务局稽查局认定赵某有偷税的违法行为证据充分，作出处理(处罚)决定并送达等程序并无明显不当；故赵某要求撤销处理(处罚)决定并赔偿的依据不足，判决驳回赵某的诉讼请求。

2016年3月1日

与此同时，杨某的违法犯罪行为也受到了司法机关的查处与法律的制裁。经查，杨某利用居间服务分别介绍赵某、关某出售房屋，通过签订“阴阳合同”做低房价，以代缴税款、好处费的名义收取赵某75万元、关某65万元，其中代缴税款17906.36元，68万元交倪某，70余万元占为己有。该案生效判决认定杨某犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪，判处有期徒刑8年，没收财产5万元。

律师分析

售房人赵某的责任

本案中，赵某系纳税义务人，就应按房屋的真实交易价格纳税。赵某通过与中介公司合谋，伪造售房合同，将实际成交价格2300万元的房产交易以700万元进行申报，其行为明显属于进行虚假纳税申报少缴应纳税款的偷税行为。尽管纳税行为是由中介公司代为办理，但是该项房屋交易业务的法定纳税人仍是赵某，且虚假合同等资料也是赵某与中介公司人员合谋制作的，因此赵某必须承担偷税的法律责任。
法律规定

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

中介公司人员的责任

提供居间服务的中介公司，理应在遵法守法的前提下以自己的劳动和服务赚取合法的利润，如果只为牟取利益而不择手段藐视法律，到头来只能害人害己。特别是本案中的经办人杨某，其“努力”促成了该项业务，最终却因犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪受到刑事处罚，被判处有期徒刑8年，教训惨痛。对于其他房产中介从业人员来说，应引以为戒。

3风险提示

购房者面临的风险

效力风险

在房屋交易活动中，除了出售方和中介公司外，还有重要的一方就是购房者。在此也要提广大的购房者，签订“阴阳合同”，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。由于价格、付款方式在另一合同中约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款(特别是价格条款)不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。

贷款风险

在贷款环节，通过“阴阳合同”多贷的部分，购房者可能拿不到。购房者在申请银行按揭贷款时，银行会根据备案价和评估价来综合评定发放贷款。由于“阴阳合同”交易备案价格较低，在银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价或评估价中的低者发放贷款。这将造成购房者实际贷款总额的降低，也无疑增加了首付款支付压力。

纳税风险

现行税收政策对于个人房屋买卖中应缴的个人所得税以及适用差额征收增值税的情形，分别规定“以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％征收个人所得税”“以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳增值税”。

这意味着，如果购房者在购房时签订“阴阳合同”帮助售房人少缴税，日后再卖房时房屋购买原值也就小了，届时购房者就得多缴税。换句话说，是将卖方偷逃的部分税费转嫁到自己头上。

此外，由于偷逃税款的行为违法，税务机关一旦发现可根据《税收征收管理法》分别对卖家偷逃营业税、买家偷契税的行为处以不缴或少缴税款50％以上5倍以下的罚款。相关行为甚至可能触犯刑律。

售房者面临的风险
毁约风险

“阴阳合同”本身就是不诚信的产物，同时也大大增加了买方的心理变化和诚信风险，特别是房屋价格出现下降时，买方很可能通过诉至法院宣告合同无效等方式来希图摆脱交易。即使卖方应诉维权，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行其他条款以及承担利息、房价下跌等损失的风险。

履约风险

真实合同价之外的部分虽然以协议的形式约定了，但并没有法律约束力。这种协议的执行力到底有多大，取决于买卖双方。一旦买家假戏真做，那么对卖家来说，只能采取协商、催讨、起诉的方式解决，增加时间和金钱成本自不必说，结果如何也还尚未可知。

一般说来，如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则是认可时间在后的合同价，除非有证据证明前一份合同约定的价格是为偷税或骗贷等目的而签订的虚假价格。请特别注意，此处举证责任由异议方承担。也就是说，谁说虚假谁来举证，实非易事。

纳税风险

如前所述，做低房价其实是一种偷逃税款的行为，一旦被查处，必定会面临相应的处罚。

结语

经统计中国裁判文书网类似判例，2015-2019年，全国涉及"买卖房屋采用阴阳合同偷逃国家税款"的民事判例有445件(不排除部分相关案例尚未上传至数据库)。可见，这一行为的涉诉风险极大。

再次提醒交易各方：签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定，按照正当的市场交易规则进行，否则不仅可能导致行为无效，还会承担巨大风险。

法律面前，每个人都要有所为、有所规、有所畏、有所止，要三思而行！

作者：殷善鹏律师

江苏擎天柱律师事务所合伙人、房地产与建筑工程业务部主任、有恪商法团队创始人。目前担任扬州市律师协会金融证券专业委员会副主任、江苏省律师协会金融证券专业委员会委员。拥有法学、管理学、土木工程学历背景，参与多起大型并购、重组项目，擅长项目开发及招商风险控制，并担任多家中大型建筑企业、房地产开发企业法律顾问。被评为首届“扬州市优秀法学法律工作者”。

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